建物の合併の登記

建物の合併の登記は、登記記録上別々の建物を一個の建物（主である建物と附属建物、又は一個の区分建物）にする形成的登記。

この項目で問われること

出題の大半は合併できるか（法56条の五つの制限と規則131条の例外）。

法56条の五つの制限

合筆の制限（法41条）と並べて覚える。合筆にある「地目が異なる」「地番区域が異なる」「接続しない」は、合併には無い（接続は区分合併だけの要件）。

号制限合筆（法41条）との対応
1号共用部分・団地共用部分である旨の登記がある建物（合筆に無い）
2号表題部所有者・所有権の登記名義人が相互に異なる（住所の食い違いも、直すまでは「異なる」）41条3号
3号表題部所有者・登記名義人が相互に持分を異にする41条4号
4号所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物41条5号
5号所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物。例外は規則131条の担保権（目的・受付年月日・受付番号・原因日付が同一。仮登記や変更の登記も両方にあって同一なら可）と信託の登記41条6号・規則105条

合併できるか（法56条）できるか、できないか

この項目の肢（38） 一覧
  1. H17-12-ア✕甲建物と乙建物の表題部所有者が同一で、これらの建物が主従の関係にある場合であっても、それぞれの建物の敷地の所有権の登記名義人が異なるときは、甲建物と乙建物について、合併の登記をすることはできない。→ 敷地の名義人が違っても、建物の合併はできる。
  2. H17-12-ウ◯甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同一で、これらの建物が主従の関係にある場合であっても、それぞれの建物に、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一である賃借権の登記がされているときは、甲建物と乙建物について、合併の登記をすることはできない。→ 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物の合併の登記はすることができず、賃借権の登記は登記事項が同一であっても除外の対象とされていない。
  3. H17-12-オ◯一棟の建物に属する甲区分建物と乙区分建物とが主従の関係にある場合であっても、いずれの建物にも共用部分である旨の登記があるときは、甲区分建物と乙区分建物について、合併の登記をすることはできない。→ 共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記は、することができない。
  4. H18-12-ア◯甲建物については所有権の登記があり、乙建物については表題登記のみがあるときは、甲建物と乙建物との建物の合併の登記は、することができない。→ 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記は、することができない。
  5. H18-12-イ✕甲建物と乙建物がいずれも区分建物であるときは、両建物が互いに接続していなければ、甲建物を乙建物の附属建物とする建物の合併の登記をすることはできない。→ 接続を要求する2号は区分合併についての規定であり、区分建物を他の建物の附属建物とする附属合併には及ばない。
  6. H18-12-ウ✕甲建物については所有権の登記以外の権利に関する登記はないが、乙建物については抵当権の設定の登記があるときは、当該抵当権の登記名義人が抵当権を消滅させることを承諾したことを証する情報を添付すれば、甲建物と乙建物との建物の合併の登記を申請することができる。→ 承諾書で抵当権の制限を外す仕組みは、合併にはない。
  7. H18-12-オ✕甲建物と乙建物のいずれにも共用部分である旨の登記がある場合であっても、両建物が同じ一棟の建物の共用部分であるときは、甲建物と乙建物との建物の合併の登記をすることができる。→ 共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記は、することができない。
  8. H19-5-オ◯Aが所有する相互に接続している2個の区分建物に、それぞれ、Bのための抵当権の設定の登記がされていても、その登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一であれば、Aは、当該2個の区分建物について、建物の合併の登記を申請することができる。→ 登記の目的、受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付が同一の担保権の登記は、合併の制限の例外とされている。
  9. H20-18-ア✕効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物に、どちらにも登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一である所有権の移転の仮登記があり、このほかに所有権の登記以外の登記がない場合には、これらの建物の合併の登記を申請することができる。→ 所有権の移転の仮登記は、合併後の建物の登記記録に残せる登記として挙げられていない。
  10. H20-18-エ◯効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物に、工場財団に属した旨の登記がされている場合には、これらの建物が同一の財団を組成するときであっても、これらの建物の合併の登記を申請することができない。→ 工場財団に属した旨の登記がある建物は、同一の財団を組成していても合併できない。
  11. H21-11-3◯二つの建物の所在が、それぞれ異なる地番区域であっても、当該建物の合併の登記をすることができる。→ 地番区域が違っても、建物の合併はできる。
  12. H21-11-4◯合併する双方の建物に所有権の登記のほかに質権の登記がされていて、その質権の登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一であるときは、これらの建物について合併の登記をすることができる。→ 質権の登記も担保権の登記であり、内容が同一であれば合併を妨げない。
  13. H22-5-ウ◯甲建物と乙建物の双方に登記されている所有権の移転の登記に、いずれも買戻しの特約の登記がある場合には、買戻しの特約の登記の申請の受付年月日、受付番号並びに登記原因及びその日付が同じであっても、甲建物と乙建物を合併する登記をすることはできない。→ 買戻しの特約の登記は、合併後の建物に残せる権利の登記として挙げられていない。
  14. H22-5-エ✕甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同じである場合において、登記名義人が住所を移転し、甲建物については住所の変更の登記がされているが、乙建物については住所の変更の登記がされていないときは、登記名義人は、住所の変更を証する情報を提供して、甲建物と乙建物を合併する登記を申請することができる。→ 登記記録上、名義人が一致しない建物は合併できない。
  15. H25-17-イ✕乙建物についてのみ抵当権の設定の登記がある場合においても、当該抵当権の抵当権者が当該抵当権を消滅させることを承諾したことを証する情報を提供すれば、建物の合併の登記をすることができる。→ 承諾情報で合併の制限を外す仕組みはない。
  16. H25-17-ウ✕甲建物と乙建物のいずれにも賃借権の設定の登記がある場合においても、建物の合併の登記をすることができる。→ 賃借権の設定の登記は、合併後の建物に残せる権利の登記に挙げられていない。
  17. H25-17-エ◯甲建物と乙建物がいずれも区分建物であり、甲建物についてのみ敷地権の登記があるときにおいても、建物の合併の登記をすることができる。→ 敷地権の登記の有無が違っても、合併はできる。
  18. H25-17-オ◯甲建物と乙建物のいずれにも所有権の仮登記がある場合には、建物の合併の登記をすることができない。→ 所有権の仮登記がある建物は、合併できない。
  19. H28-14-イ◯甲建物の所有権の登記名義人が住所を移転し、その後に当該所有権の登記名義人が乙建物の所有権を取得し、その旨の登記をした場合において、甲建物について住所の変更の登記がされていないときは、住所の変更を証する情報を提供したとしても、乙建物を甲建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請することができない。→ 登記記録上の住所が食い違っていると、名義人が異なるものとして合併できない。
  20. R1-12-ア◯共用部分である旨の登記がある甲建物を共用部分である旨の登記がない乙建物の附属建物とする建物の合併の登記は、申請することができない。→ 共用部分である旨の登記がある建物は、合併できない。
  21. R1-12-ウ✕互いに接続する甲区分建物と乙区分建物とを合併して一個の区分建物とする建物の合併の登記は、合併前の甲区分建物及び乙区分建物の種類が同一でなければ、申請することができない。→ 合併の制限に、種類の同一は入っていない。
  22. R1-12-オ✕敷地権の登記がある甲区分建物を敷地権の登記がある乙区分建物の附属建物とする建物の合併の登記は、申請することができない。→ 敷地権があっても、合併の制限には当たらない。
  23. R2-11-エ✕二つの建物の所在がそれぞれ異なる地番区域であった場合には、当該建物の合併の登記を申請することができない。→ 建物の合併の制限は法56条の五つ。地番区域は入っていない。
  24. R3-16-オ✕相互に接続する区分建物であり、甲建物及び乙建物に登記された敷地権がいずれも丙土地の所有権である場合において、甲建物と乙建物の敷地権の割合が相互に異なるときは、甲建物を乙建物に合併する登記は、申請することができない。→ 56条の制限に敷地権の割合の相違は入っていない。
  25. R4-14-ア✕区分建物でない乙建物を敷地権付き区分建物である甲建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請することはできない。→ 56条の制限に、区分建物と区分建物でない建物の組合せは入っていない。
  26. R4-16-エ◯いずれも同一の一棟の建物に属する区分建物であり、共用部分である旨の登記がされている甲建物及び乙建物について、本件合併の登記を申請することはできない。→ 共用部分である旨の登記がある建物は、合併できない。
  27. R6-16-イ◯甲建物及び乙建物のいずれにもAを登記名義人とする所有権の移転請求権の仮登記がされている場合には、乙建物を甲建物の附属建物とする合併の登記を申請することができない。→ 所有権の移転請求権の仮登記は、56条5号の権利に関する登記に当たる。
  28. R6-16-ウ◯甲建物及び乙建物のいずれにも共用部分である旨の登記がある場合には、乙建物を甲建物の附属建物とする合併の登記を申請することができない。→ 共用部分である旨の登記がある建物は合併できない。
  29. R7-13-エ◯甲建物及び乙建物がいずれも区分建物であり、甲建物についてのみ敷地権の登記がある場合であっても、建物の合併の登記の申請をすることができる。→ 56条の制限に、敷地権の有無の相違は入っていない。
  30. H20-18-イ◯効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物について、どちらにも合併の妨げにならない同一の抵当権の登記がある場合において、その抵当権につき、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一の移転の仮登記があり、このほかに所有権の登記以外の登記がないときは、これらの建物の合併の登記を申請することができる。→ 合併の妨げとならない担保権の登記には仮登記も含まれる。
  31. H20-18-ウ◯効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物について、どちらにも合併の妨げにならない同一の抵当権の登記がある場合において、その抵当権につき、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一の抵当権の変更の登記があり、このほかに所有権の登記以外の登記がないときは、これらの建物の合併の登記を申請することができる。→ 変更の登記も両方にあって内容が同一なら、合併は妨げられない。
  32. H20-18-オ✕敷地権の登記がある建物を主たる建物とし、敷地権の登記がない建物をその附属建物とする合併の登記は、申請することができない。→ 敷地権の登記の有無は、合併の妨げにならない。
  33. H25-17-ア◯甲建物と乙建物のいずれにも抵当権の設定の登記がある場合において、乙建物についてのみ抵当権の債権額の変更の登記がされているときは、建物の合併の登記をすることができない。→ 一部についてのみ債権額の変更の登記があると合併できない。
  34. R4-16-イ◯甲建物及び乙建物がそれぞれ異なる登記所の管轄に属する場合であっても、本件合併の登記を申請することができる。→ 管轄が違っても合併できる。合併後の管轄は元の登記所。
  35. R4-16-オ✕住居表示の実施により甲建物及び乙建物の所有権の登記名義人であるAの住所に変更があったときは、Aは、住所の変更の登記をすることなく、住居表示の実施を証する情報を提供して、本件合併の登記を申請することができる。→ 住所が食い違ったままでは、名義人が同一かどうかを登記記録で確かめられない。
  36. R8-16-ア✕甲区分建物とこれに隣接する乙区分建物の所有権の登記名義人が同一である場合において、どちらにも登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一である所有権の移転の仮登記があり、このほかに所有権の登記以外の権利に関する登記がないときは、甲区分建物と乙区分建物を1個の区分建物とする建物の合併の登記を申請することができる。→ 所有権の移転の仮登記は、合併後の登記記録に残せる登記に入っていない。
  37. R8-16-エ✕いずれも共用部分である旨の登記がある甲区分建物と乙区分建物が上下階で隣接している場合には、甲区分建物と乙区分建物を1個の区分建物とする建物の合併の登記を申請することができる。→ 共用部分である旨の登記がある建物は、接続していても合併できない。
  38. R8-16-オ◯甲区分建物とこれに隣接する乙区分建物の所有権の登記名義人が同一である場合において、甲区分建物と乙区分建物とが効用上一体として利用される関係にないときは、乙区分建物を甲区分建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請することができない。→ 附属合併は、主たる建物と附属建物の関係にない建物どうしではできない。

取り壊しと新築のあと附属建物に戻すどの登記によるか

この項目の肢（1） 一覧
  1. H22-5-ア◯主である建物の居宅と附属建物の車庫から構成されている所有権の登記がない甲建物について、主である建物を取り壊し、附属建物であった車庫を主である建物として登記した後、取り壊した跡地に居宅が完成したことから、新築した居宅を主である建物とし、既存の車庫を附属建物とするには、新築した居宅について建物の表題登記をした後に、当該建物に甲建物を合併する登記の方法によらなければならない。→ 車庫はいったん主に昇格。新築の表題登記後に合併で戻す。

合併の申請人誰が申請できるか

この項目の肢（6） 一覧
  1. H17-12-イ✕甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同一で、これらの建物が主従の関係にある場合であっても、当該登記名義人が死亡しているときは、その相続による所有権の移転の登記をした後でなければ、甲建物と乙建物について、合併の登記をすることはできない。→ 建物の合併の登記は表示に関する登記であり、相続人は被相続人名義のまま申請することができるから、先に相続による所有権の移転の登記をする必要はない。
  2. H18-12-エ✕共有者及び共有持分が同一である甲建物と乙建物との建物の合併の登記は、共有者の1人が、単独で申請することができる。→ 建物の合併の登記の申請適格は登記記録上の所有者に限られ、共有者の1人が単独で申請できるとする規定はない。
  3. H22-5-イ✕甲建物と乙建物について、いずれも登記名義人として同じ共有者が同じ持分で登記されている場合には、甲建物と乙建物の合併の登記は、共有者の一名が単独で申請することができる。→ 建物の合併の登記を共有者の一人が単独で申請することを認める規定はない。
  4. H28-14-ア✕甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同一である場合において、当該所有権の登記名義人が死亡しているときは、相続による所有権の移転の登記をした後でなければ、乙建物を甲建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請することはできない。→ 相続人は、被相続人名義のまま合併の登記を申請できる。
  5. R4-16-ア✕甲建物及び乙建物の所有権の登記名義人であるAが死亡した場合には、Aの相続人であるBは、甲建物及び乙建物について相続による所有権の移転の登記をした後でなければ、本件合併の登記を申請することができない。→ 相続人は、相続登記をしなくても表示に関する登記を申請できる。
  6. R8-16-ウ✕甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同一である場合において、当該所有権の登記名義人が死亡しているときは、相続による所有権の移転の登記をした後でなければ、乙建物を甲建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請することができない。→ 相続人は、相続登記をせずに被相続人名義のまま合併の登記を申請できる。

合併の一括申請まとめて申請できるか

この項目の肢（2） 一覧
  1. H26-14-オ✕甲建物の敷地に乙建物の敷地を合筆する合筆の登記がされた後、甲建物を乙建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請する場合において、合筆による乙建物の所在の変更の登記を申請するときは、当該合併の登記と当該所在の変更の登記を一の申請情報によって申請することはできない。→ 表題部の変更の登記と建物の合併の登記は、規則35条7号により一の申請情報によって申請できる。
  2. R4-16-ウ◯乙建物の種類に変更が生じている場合には、当該変更に係る建物の表題部の変更の登記及び本件合併の登記の申請は、一の申請情報によってすることができる。→ 表題部の変更の登記と合併の登記は、一の申請情報でよい。

何を添付するか

この項目の肢（8） 一覧
  1. H22-14-ア◯いずれも所有権の登記がある建物について合併の登記の申請をするときは、合併に係る建物のうちいづれか1個の建物の所有権の登記名義人の登記識別情報を提供すれば足りる。→ 所有権の登記がある建物の合併では、いずれか一個の建物の登記識別情報を提供すれば足りる。
  2. H22-14-エ✕建物の合併の登記の申請をする場合において、合併前の双方の建物の各階平面図が登記所に備え付けられているときは、合併後の建物図面のみを提供すれば足り、合併後の各階平面図を提供する必要はない。→ 合併の登記では、合併後の建物図面と各階平面図の両方を提供しなければならない。
  3. H26-14-ウ◯甲建物を乙建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請する場合には、添付情報として、合併後の建物図面及び各階平面図を提供しなければならない。→ 建物の合併の登記の添付情報として、合併後の建物図面及び各階平面図が求められている。
  4. H28-14-エ✕甲建物と乙建物の合併の登記を申請する場合には、従来の各階平面図の床面積に変更がないため、当該合併後の各階平面図を添付することを要しない。→ 合併の登記にも、合併後の建物図面及び各階平面図が要る。
  5. H29-7-ア✕Aが所有権の登記名義人である互いに接続する2個の区分建物について、隔壁の除去などの物理的な変更を伴わずに1個の区分建物ではない建物とする場合に行う登記の申請には、所有権を有することを証する情報を添付しなければならない。→ 建物の合併の登記に、所有権を証する情報は要らない。
  6. R3-13-オ✕甲建物を乙建物の附属建物とする合併の登記を申請する場合において、甲建物と乙建物の床面積に変更がないときは、合併後の各階平面図を提供することを要しない。→ 合併の登記には、合併後の建物図面及び各階平面図が要る。
  7. R6-14-イ✕甲建物を乙建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請する場合には、添付情報として各階平面図を提供する必要はない。→ 合併後の建物図面及び各階平面図が要る。
  8. R7-10-エ✕一棟の建物の1階に存する1階建ての甲区分建物と、甲区分建物の真上の階に存し甲区分建物と上下に接する1階建ての乙区分建物とを合併して、1個の区分建物とする合併の登記を申請する場合には、各階平面図を提供することを要しない。→ 合併の登記には、合併後の建物図面及び各階平面図が要る。

附属建物となる区分建物の申請情報申請情報と記録のしかた

この項目の肢（1） 一覧
  1. H27-15-オ◯甲区分建物が属する一棟の建物に属さない乙区分建物を甲区分建物の附属建物とする区分建物の合併の登記を申請する場合において、乙区分建物が属する一棟の建物の名称を申請情報の内容とするときは、乙区分建物が属する一棟の建物の構造及び床面積を申請情報の内容とすることを要しない。→ 附属建物となる区分建物については、一棟の建物の名称を示せば構造及び床面積を要しない。

根拠

不動産登記法第56条建物の合併の登記の制限

次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。

1号共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記

2号表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記

3号表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記

4号所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記

5号所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物（権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。）の建物の合併の登記

不動産登記規則第131条建物の合併の登記の制限の特例

法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。

1号担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの

2号信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

不動産登記法第54条建物の分割、区分又は合併の登記

次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。

1項1号建物の分割の登記（表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。）

1項2号建物の区分の登記（表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。）

1項3号建物の合併の登記（表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。）

2項共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。

3項第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。